惠州楼市在年尾出现了一些凉意。

    “现在的房子不好卖了，又开始要每天打电话到深夜约客户，自然上门客现在已经很少了。”这是记者在走访过程中听到的销售人员*常见的话术。然而在即时的网签表现上，单月110万平方米左右的销售面积仍然处于高位，单月15000套新建住宅的供应同样活跃。

    如何理解这种反差？惠州相关楼市专家认为，调控的深化正在有效挤压出前期不断涌入的投机购房需求，市场正在理性回归。该专家认为对市场的判断应该关注到相应的周期变化，而不是短时效的涨跌，用更加长远的眼光去看待市场的自我调节，理性看待新的市场形势。

    专家认为，市场各方应该关注和重视市场风险，修炼好内功做好应对市场下行的准备。

    不断深化的惠州楼市调控也在有效稳定着市场预期。市房地产市场监督工作领导小组办公室主任、市房管局局长袁贵平介绍，惠州坚持市场调控不动摇，也将不断推动调控的精准化，因地制宜、因时制宜维护市场的稳定健康。

市场表现

交易量高位回落，理性回归

    “市场需求下降得很明显，周销售和月销售数量都明显下滑。”在记者走访过程中，惠博沿江路、水口等区域多个楼盘销售人员均如此表示。“金九银十”已然没了成色。

    据惠州中原地产监测的成交数据显示，在10月份，全市7县区累计成交新建商品住宅11010套，面积规模为113.68万平方米；另在9月份交易房源套数、面积则分别为11980套、112.35万平方米。对比上半年月度150万平方米左右的交易规模降幅明显，但均保持在110万平方米的月交易高位值。

    “继万科喊出‘活下去’口号、碧桂园和恒大地产均释放出收缩信号后，市场转寒、过冬的声音就反复出现，结合市场新阶段形势，确实在部分城市部分地区出现了变化，但也需要因地制宜。”惠州房地产市场独立评论人余鹤皋对此认为，因为不同区域所面临的发展局面和拥有的资源形态各异，市场潜力和抗跌性也不一样。

    延伸到惠州市场的销售表现，余鹤皋介绍，当前市场下跌还是属于例行的回归，阶段性的投机购房和外地客涌入置业来得快去的也快，退潮后的市场才是更加理性的市场。他同时认为，对于市场的判断也应该更加长远，看到更长周期的市场运行表现和冷暖形势，而不是用单月的涨跌去定义市场行情。

    惠州市龙门县房管局局长赵宇在接受采访时也谈到市场面临的新局面。他对此表示，市场各界应该要充分理解和理性看待市场的新形势，用更长效的眼光去看待市场的自我调节，而不是有意夸大市场的下行势头引起不必要的恐慌。“城市和市场发展的基础面都足够明确，企业投资耕作的意愿也比较强烈，当前市场的理性回归则为市场更集约的发展创造有利的条件。”

发展形势

供需关系反转，企业推售积极

    聚焦市场供需表现，记者注意到，尽管开发企业感受到市场需求在减少，但推售环节仍表现活跃。从三季度开始，市场推售规模持续高位。

    综合惠州各县区房产管理部门预售许可证发放信息，在9月和10月，全市分别新批准发放的预售许可证数量为109个和60个，推售房源24252套、12738套。相较于同时期内的网签销售房源规模可见，一直困扰着过去两年调控周期市场的供不应求局面得到有效缓解，市场供需反转。

    “企业推售节奏的加快，很大程度上也在侧面印证着市场形势的变化。”惠州中原地产资源策略研究总监叶晓燕介绍，在从严调控周期，限售限价机制实施，部分企业是存在侥幸心理的，试图延缓推售等待调控的松绑。但现在，不单是调控长效化，而且回归理性的市场竞争机制也将不断出现，推售产品占据市场也成了企业必由之路。

    从年初开始就一直看房，准备换房改善居住的刘志面对新市场表现直言这才是靠谱的市场。他介绍，自己此前在金山湖、水口等多个楼盘都有看房，各种被告知需要找关系，托中介预定房号，否则就无法买到合适的房源，“这种市场就是畸形的！”他说，城市这么多地，遍地都是新建楼盘，买个房还得抢，这也太不正常了。

    事实上，刘志的想法也得到印证。在市政府近日发布的《前三季度惠州经济运行情况》中显示，惠州前三季度商品房施工面积就达到7116.97万平方米，增长3.5％。其中住宅施工面积5579.17万平方米。此外房屋新开工面积也达到1405.97万平方米，增长18.5％，其中住宅新开工面积1132.18万平方米，增长15.6％。

    可以看到，在即时的供需表现上，惠州短中期楼市新房供应面积充足。

    “随着过去两年集中拿地的众多大型房企开工建设入市，当前的惠州楼市已经进入到推售的密集期，即使不去考虑市场涨跌和调控因素，加速入市与消费者建立良好的沟通，博取市场口碑对于企业也是*关键的。”日前刚刚领取了新批次房源预售许可证的新城鹿江风华项目负责人称。

信贷环境

贷款额度紧，企业谨慎应对

    “11月份还放不出款，12月份要放款就更难了。”今年以来多次推售新产品的德威江誉诚项目相关负责人介绍，尽管其所在的营销部门面临着很大的回款压力，但这都不是自己能够控制的。

    该项目集团公司营销中心总经理刘友直言，新销售的客户按揭件现在已经不再四处送件，无论是四大行还是商业银行基本没有什么额度了。他介绍，现在都只能先递交集团长期以来的合作银行，先交件，放款则看具体排期。

    类似的局面同样也是其他开发企业面临的问题。佳兆业地产某项目策划经理就表示，从今年以来就没有完成过回款任务，因为这一考核指标直接与个人收入挂钩，绩效和奖金一直都是打折发放的。

    更为值得注意的是，当前进入到年终阶段，银行贷款额度还将进一步收紧。多家房地产企业相关负责人在受访时就透露，尽管大量楼盘项目在销售业绩上表现良好，但真正完成回款，资金回流的部分还面临着较大的压力。本地开发企业富辰实业总经理王永祝就表示，虽然房子卖出去了，但一方面资金卡在银行放不出来，另一方面扩大经营拿地又需要大额支出，企业看起来很热闹，但面临的风险和压力也非常大。

    新的一年会否适当放开？某国有银行惠州分行相关负责人介绍，2019年的具体政策和情况当前无法确定，但期望额度大幅增加的可能性不大。“现在很多机构基本放不出款，什么时候能够有额度真的不好说。”

    “开发企业寄希望银行信贷放开是不现实的，还是要自己广筹资金，保障通常的现金流应对市场风险。”惠州世联行副总经理胡光宇表示。不只是短周期内银行信贷环境很难放开，开发商更要做好持久战的准备。胡光宇介绍，随着调控的深入，当前的市场已经开始出现了相应的边际效应，供需关系也出现了变化，市场风险也将明显增大。“不管市场是否将面临下行的发展势头，但企业都应该做好应对市场下行的准备。”

调控趋势

因地制宜，精准施策稳定市场

    面对市场的理性回归，当前仍在深化的惠州楼市调控将如何发展？胡光宇分析表示，市场供应量的增加和需求的理性化必然带来区域市场的差异化发展。

    结合市场表现，胡光宇介绍说，在前期的市场里，每个县区，每一个城市组团都是看房客，现在则不然，据分区的销售统计数据，惠城、惠阳和大亚湾市场表现仍然活跃，但惠东、博罗、龙门等县域市场则出现明显变化，供应量和需求量的此消彼长，潜在的库存压力又将值得注意。

   “房地产市场调控是坚决的，也是长效的。同时也要明白调控不是一刀切，而是因地制宜、因时制宜的过程，不断精准化施策维护市场的健康稳定。”市房地产市场监督工作领导小组办公室主任、市房管局局长袁贵平谈及调控形势如是指出。

    与此同时，各县区市场调控工作也在不断精准推进。惠东县房管局方面负责人就指出针对滨海和县城市场的不同精准施策，差别化对待推动市场发展；另在龙门县，该县政府负责人就要求严格检测市场变化情况并及时研判掌握发展走向，警惕外部风险，同时做好分类精准施策，因地制宜推动该县楼市的稳步发展。

    对待各地不断出现的放开限购、放开限价等传言，中国房地产业协会首席研究员、上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为这都是正常现象，市场的变化必然会让部分群体担忧或恐慌，造谣传谣达到自身目的。这除了依靠地方政府部门规范，还需要依靠购房市民的甄别，长达两年多的高压调控这本身就是罕见的，应该看到政府调控的决心，不再是阶段性的降温，而是致力于探索和建立长效住房机制。

    李战军说，应对新的市场环境，市场下行的风险等，对于企业而言无疑应该“积好粮”应对潜在的风险，对于政府来说则是考验执政智慧，在坚持市场调控不动摇的基础上，有效的结合自身实际因地制宜的精准施策，不单是不同区域间，应对不同时间周期的不同局面也需要精准施策，有效稳定市场的发展预期。

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